新华财经上海10月7日电（记者杨溢仁）随着首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT的上市，国际资本抢滩中国市场信号的释放，使得国内优质商业地产的发展潜力再次受到了各路资本的高度关注。
国庆中秋长假期间，记者走访发现，上海各大商圈以客流涌动、消费旺盛的态势，展现出了强劲的商业活力。
一组组真实的消费数据和人头攒动的消费场景，向市场证明了消费REITs的投资价值和发展潜力。
运营加码“年轻力”
来自上海市徐汇区商务委的数据显示，10月1日至3日，徐家汇商圈累计实现销售额达17332.71万元，吸引客流达104万1855人次。其中，假期首日表现尤为突出，销售额为6159.8万元、同比增长26.11%，客流为35万1284人次、同比提升了11.76%。
记者走访华安百联消费REIT的底层资产——百联又一城购物中心所处的五角场商圈亦发现，“年轻态”“数字化”“沉浸式”等区域消费特色，点燃了长假期间的消费活力。
图为杨浦区百联ZX造趣场B1层的Racing Miku主题展（杨溢仁摄）
眼下，市场的消费需求明显向“轻”向“潮”发展，体验感和个性化的价值量持续提升，这也为零售运营带来了新的拓展方向——以动画、漫画、游戏、小说为代表的跨次元消费，成为了活跃市场环境、繁荣消费市场的标志之一。
图为：国庆期间五角场商圈内（记者杨溢仁摄）
据记者了解，当前正有越来越多的商圈以“年轻态”为引领，面向Z世代青年群体，充分放大次元商圈的集聚效应，以新消费业态为契机把握潮流发展新趋势。尤以上海杨浦区的五角场商圈为例，未来5年，结合百联ZX造趣场、五角场万达广场C馆、百联又一城北侧、合生汇B1楼层的泛次元业态调整，该区域内将形成不少于7万平方米的跨次元商业载体空间，同时充分挖掘江湾里Meet678、云际π、益田假日广场的延伸支持，打造高浓度跨次元商业生态。
业内专家指出，在经济快速增长阶段，重奢商场最为耀眼，但随着经济增速放缓，国内购物中心市场进入存量时代，地处城市中心、副中心的“接地气”商场，只有通过深化空间运营、举办营销活动、优化品牌组合，增加二次元（卡游）、潮流集合店、宠物用品等特色店铺，来提高客流及消费转化。
资本市场“红人”
可以看到，通过积极加强品牌调整、策划破圈活动、挖掘消费新需求、吸引年轻消费者群体……叠加政策红利的持续释放，已上市的消费基础设施REITs全部在二级市场上获得了良好涨幅。
以华安百联消费REIT为例，今年一、二季度该产品实现收入11664.96万元，累计可供分配金额7217.43万元。若以2025年6月30日的基金市值为基数，华安百联消费REIT的年化现金流分派率达到了4.28%。
图为10月1日晚间华安百联消费REIT底层资产百联又一城购物中心。 （杨溢仁摄）
更值得一提的是，华夏凯德商业REIT发行之初就引发了市场的热烈反响。公开数据显示，该产品的公众投资者有效认购倍数达535.2倍，网下投资者有效认购倍数也达到了252.6倍。比例配售前，累计认购资金高达3091.7亿元，远超拟募集规模。
据证券公司研究测算，2025年上半年，消费REITs板块实现了35%的综合收益率，一骑绝尘。在已上市的消费REITs中，以嘉实物美消费REIT为代表的产品涨幅甚至超过50%，其他产品自成立以来的涨幅均超过了30%，体现了资本市场的高度认可。
不仅如此，2025年上半年，已上市消费REITs的底层资产出租率平均超过了95%，青岛万象城、成都大悦城、杭州西溪印象城的出租率均超过了98%，领先于商业地产平均水平。
“参考上半年的运营情况，考虑到下半年市场有望周期性回升，因此大多数已上市消费REITs料均能超额完成2025年的收入目标。”一位保险机构投资人告诉记者，“面对分化加剧与场景创新的零售业态，目前各消费REITs仍在积极引入新品牌并进行设施改造，加之去年各REITs的基础资产表现良好，且今年上半年多数REITs营收同比小幅增长——同比平均涨幅为0.4%，因此该板块仍可积极布局。”
仍可积极布局
无疑，友好的市场环境，为更多原始权益人注入了盘活存量资产的信心。
“目前国内基础设施公募REITs仍处于资产供小于求的阶段，各方投资者的配置需求依旧很强，相较于其他产权类REITs，消费REITs兼具现金流充沛、经营稳定的重要特征，且运营管理良好、租金稳定、底层资产产权清晰，极有潜力继续坐稳REITs市场的‘头把交椅’。”一位券商固收部门负责人在接受记者采访时判断。
换个角度看，REITs底层资产之所以能凭借亮眼的客流与销售额数据脱颖而出，其本质是在严格上市标准下被筛选与打磨的结果。
在国家力促消费增长、扩大内需的市场环境中，后续必将有更多原始权益人紧跟国家需求与政策导向，发行消费基础设施REITs。
对于后市投资，关注并布局消费REITs依然会是大部分机构的主流选择。
操作层面，机构普遍建议，投资者首先可重点关注REITs基金所持底层资产项目的租金收入、出租率、运营成本等关键指标。这些指标能够反映REITs基金的运营效率和盈利能力。
其次，对风险偏好较低的投资机构而言，聚焦行业头部仍是更稳妥的选择——即优先选择具有稳定现金流和良好运营团队的REITs基金。在同一赛道内，聚焦头部REITs基金，这些基金通常具有更强的市场竞争力和盈利能力。
最后，建议各机构把握一、二级市场价差。投资者可以关注具有明显估值性价比的REITs基金在一级市场的发行机会，同时在二级市场交易时，可利用价格波动赚取差价。
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